Actualité immobilière
L’apport personnel, sujet délicat et souvent peu maîtrisé
Mais comment le définir ? Quelle proportion doit-il avoir ? Comment le constituer et l’optimiser ?
Qu’est ce que l’apport personnel ?
Expliqué simplement, un apport est la quantité d’argent que le candidat à l’achat peut verser en dehors des sommes fournies par le crédit qu’il va contracter.
Si un bien est affiché à une certaine somme, le total à débourser va bien au-delà. Il faut prévoir des frais inhérents à la transaction :
Droits de mutation et autres « frais de notaire », frais éventuels d’intermédiaires, travaux possibles, frais de déménagement et frais multiples inhérents au crédit.
Les « faux frais », qui en sont des véritables, peuvent représenter 10 à 15 % du prix affiché !
Les dispositifs d’aides à l’accession à la propriété sont aussi assimilables à de l’apport personnel (prêts Épargne Logement, des prêts Action Logement, des prêts des collectivités territoriales, des prêts des mutuelles d’assurance, des subventions ANAH, etc).
Si ces aides sont remboursables, le banquier en tient compte dans le calcul de l’endettement et donc de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Il devra les comptabiliser dans l’apport personnel.
Pourquoi est-il si important ?
Un apport personnel a plusieurs vertus, pas seulement pour négocier son dossier de crédit.
- La confiance qu’il confère aux parties de la transaction. D’abord, à l’égard du banquier qui prête.
- Pour le vendeur aussi, qui juge le sérieux de la proposition.
- Pour l’acquéreur enfin, qui peut négocier si l’apport est important et est rassuré pour engager d’autres frais, dans des travaux par exemple.
Quand le profil, en termes d’intérêt commercial, est fort, les banquiers sont plus enclins à accepter de réduire la part d’apport.
Avec les critères actuels du Haut Conseil de stabilité financière, l’apport permet de mieux gérer l’optimisation du rapport montant/durée de remboursement afin de respecter les normes d’endettement tolérées, voire de bénéficier de conditions de taux plus avantageuses.
De combien doit être un apport personnel ?
Aujourd’hui, la banque considère moins le projet dans sa globalité.
Elle attend que l’emprunteur prenne à sa charge les frais accessoires évoqués en début d’article. En demandant un pourcentage d’apport personnel, elle se fie ainsi au montant du prix nominal d’achat, voire au prix d’achat majoré des travaux.
De ce fait, le candidat à l’achat qui faisait un rapport entre son apport et le prix d’achat peut voir fondre son pactole des 10-15 % de frais de l’opération, et se voir demander en supplément une partie du nominal de l’opération.
Sur de l’achat dans l’ancien, il est couramment admis en 2021 qu’un apport puisse couvrir les frais et entre 5 et 15 % du prix d’achat.
Cela ne signifie pas qu’un apport moindre engendre forcément un refus de prêt, mais c’est un obstacle supplémentaire dans l’octroi du crédit. Tout dépend du profil de revenus et de patrimoine de l’emprunteur.
Le montant de l’apport fluctue aussi en fonction de la nature du projet.
Comment le constituer ?
Soit le montant de l’apport personnel est important et dès lors le prêteur va principalement s’intéresser à l’origine des fonds (en raison des obligations liées à la Lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme) et au taux d’endettement.
Soit celui-ci est modeste et le prêteur va vérifier que l’apport provient d’une épargne progressive.
Pour solliciter les aides et prêts, mieux vaut s’y prendre tôt. Les délais sont souvent plus longs que l’instruction du prêt. La banque aura besoin d’un accord pour construire son offre de prêt.
Se pose aussi l’hypothèse d’un prêt familial ou d’une donation parentale ou familiale. La promesse ou un courrier d’engagement ne suffit plus.
Le prêteur demande la plupart du temps à ce que l’opération soit formalisée. Si elle s’en tient encore à l’intention, il faut justifier de l’existence des fonds chez le donateur.
Pour sensibiliser les clients aux effets d’une donation, notamment dans une fratrie, rencontrer un notaire est le meilleur conseil qui soit.
Pour les prêts familiaux, le banquier analysera cet apport comme un prêt tiers et affectera souvent un remboursement fictif. Le taux d’endettement en sera impacté.
Un projet immobilier bien mené est donc un projet bien préparé !
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Source : journaldelagence
