Villa récente de 100m² avec un jardin arboré de 110m², possédant 2 chambres, double vitrage, volets roulants centralisés, climatisation réversible et 2 places de parking privatives !
Connaissez-vous les différents baux qui existent ?
Il vous faudra plus d’une main pour les dénombrer !
Mais tout d’abord, qu’est ce qu’un bail ?
Un bail est un contrat principalement écrit qui engage le bailleur (ou propriétaire) à procurer la jouissance d’un bien mobilier ou immobilier à un preneur (ou locataire) en contrepartie du versement d’un loyer.
Une loi est également importante à ce niveau !
Loi du 6 Juillet 1989
À savoir que cette loi est modifiée par la loi ALUR puis par la loi ELAN.
La loi du 6 Juillet 1989 va permettre de mettre en place quelque chose de clair et précis entre le propriétaire et le locataire, afin que tout se déroule de manière réglementée.
Les baux qui ne sont pas concernés par cette loi :
Les baux commerciaux
Professionnels
Logement en foyer
Logement de fonction
Les garages/parking
Location saisonnière
Location accession à la propriété
HLM (soumis que partiellement)
La loi impose d’avoir certaines mentions dans les contrats de location :
Nom
Adresse
Durée
Date du contrat
Loyer
Indice de révision du loyer (IRL)
Elle servira également à réguler les clauses abusives :
Interdiction d’avoir un chien
Obligation de prélèvement
Obliger un locataire à choisir une assurance
Interdiction de faire payer les quittances
Interdiction d’obliger à payer l’installation des compteurs eau gaz…)
Les obligations du locataire :
Être assuré
Entretenir le bien
Ne pas déranger le voisinage
Ne pas faire de travaux sans l’avis du bailleur
À présent qu’une légère présentation a été réalisée !
Voici les différents baux :
Les baux commerciaux (9 ans) (Si nu, possibilité d’exonération de la TVA)
Les baux professionnels (6 ans)
Le bail dérogatoire ou précaire (3 ans) (Liberté dans le bail, possibilité de modifications afin d’arranger les parties)
Le bail location vide (3 ans pour les personnes physique/6 ans pour les personnes morales)
Les baux meublés normaux (1 an renouvelable)
Le bail saisonnier (120 jours)
Le bail étudiant (9 mois, non-renouvelable ou à l’année)
Le bail mobilité (1 à 10 mois)
Le bail emphytéotique (99 ans) (Espaces ruraux, place de parking, cela se fait seulement pour les administrations)
Meublé ordinaire
Mobilité
Saisonnier
Durée
9 mois (étudiant) ou 1 an
1 à 10 mois
Max 120jours
Qui
Tous
À caractère professionnel (justificatif à fournir)
Tous
Dépôt garantie
2 mois max
Non
Libre à choisir
Résiliation locataire
Préavis 1 mois
Préavis 1 mois
Impossible sauf si litige
Résiliation propriétaire
3 mois
Si faute du locataire
Si faute du locataire
Charges
Forfait, réel ou provision
Forfait
Forfait
Encadrement loyer
Si zone tendu
Si zone tendu
Libre
Déclaration administrative
Non
Non
Taxe de séjour
Aides
Oui
Uniquement en tant que résidence principale
Non
Informations complémentaires :
Le bail meublé :
Ce bail d’un an est accessible à tous, le préavis lors de la résiliation par le bailleur est de 6 mois.
Le locataire doit fournir obligatoire une assurance.
Une requalification du bail est possible s’il manque des éléments « meublés » dans le logement, si le propriétaire ou l’agence refuse, il faudra faire appel à un(e) juge de proximité.
Le bail de location meublé saisonnière :
Elle ne doit pas être considérée comme une résidence principale.
La résiliation du bail par le locataire est impossible à moins qu’un mensonge soit écrit dans le contrat.
La résiliation du bail par le bailleur est possible uniquement si le locataire a commis une faute.
Les déclarations administratives (taxe de séjour) sont obligatoires et doivent se faire à la mairie.
Le bail de mobilité :
Si la durée est dépassée, le bail devient un bail meublé.
Ce bail est fait pour les étudiants, personnes en mobilité professionnelle, pour les apprentis, les stagiaires et tout types de missions temporaires.
La résiliation du bail est possible si le paiement n’est pas effectué ou s’il y a des dégradations.
Le droit à l’allocation logement est possible uniquement si le logement est considéré comme une résidence principale.
Les différences entre le bail commercial et professionnel (profession libérale)
Vous décidez d’acheter un bien immobilier « clef en main ». C’est un logement neuf terminé, ou neuf non achevé, c’est à dire en « V.E.F.A » (Vente en Etat Futur d’Achèvement).
Voici les étapes à suivre pour que cette acquisition se fasse en toute sécurité !
Le contrat de réservation :
Le promoteur-constructeur réalise des immeubles pour les vendre à des particuliers. Leurs logements sont généralement commercialisés « en état futur d’achèvement ». C’est à dire lorsqu’il sont encore en construction.
Exerçant leur métier dans un cadre réglementaire très strict, ils s’engagent à vous réserver et à vous livrer la construction à une date et à prix fixés à l’avance. Ces mentions obligatoires vous seront confirmées par lettre recommandée avec AR.
Vous bénéficiez, au titre de ce contrat, d’un délai de 7 jours pour éventuellement vous rétracter.
Echelonnement des paiements :
Vous devrez verser un dépôt de garantie correspondant à 5% du prix de votre logement.
Avec garantie d’achèvement
Sans garantie d’achèvement
35% du prix total lorsque les fondations sont achevées (30%+5% (les 5% correspondent au dépôt de garantie))
20% du prix total lorsque les fondations sont achevées (15%+5% de dépôt de garantie)
35% lorsque que le logement est hors d’eau
25% lorsque que le logement est hors d’eau
25% lorsque que le logement est hors d’air
40% lors de l’achèvement des travaux
5% lors de la livraison du logement
15% lors de la livraison du logement
Echelonnement des paiements en VEFA
Le contrat de vente :
Le promoteur vous envoie le projet de contrat. Le contrat de vente en V.E.F.A qui est le plus pratiqué devra être signé devant notaire.
Ce contrat devra stipuler les caractéristiques du logement acheté, le délai ou la date de livraison, le prix ferme et définitif ainsi que l’échéancier des versements à effectuer au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Le promoteur est le maître d’œuvre pendant les travaux jusqu’à la livraison du bien.
Une fois votre logement livré, vous serez protégé par différentes garanties :
Garantie de parfait achèvement (1an)
Garantie de bon fonctionnement (2ans)
Garantie décennale (10ans)
Garantie d’achèvement intrinsèque (promoteur garantissant la fin des travaux)
Garantie d’achèvement extrinsèque (entreprise extérieure au constructeur qui assurera la fin des travaux)
Les retards de livraison :
Les causes pouvant engendrer des retards de livraison d’un logement neuf sont multiples :
Intempéries
Ruptures de stock des matériaux
Difficultés avec les fournisseurs
Cessation d’activité des entreprises qui participent à la construction
Néanmoins, seuls certains événements exceptionnels (comme les intempéries d’une certaine gravité) permettent au vendeur de se décharger de ses responsabilités à l’égard des clients acquéreurs.
En règle générale, le promoteur-vendeur, lorsqu’il annonce une date de livraison, doit prévoir des délais tenant compte d’éventuels imprévus. Sinon, il doit indemniser l’acquéreur selon les modalités prévues par la clause de pénalités prévue dans le contrat, ou en le dédommageant à hauteur des frais réels justifiés en cas de préjudice :
double loyer
Frais de garde-meubles
hôtels etc…
A cet effet, l’acquéreur peut saisir le juge pour obtenir des dommages-intérêts. Le délai de réalisation est en moyenne de 12 à 18 mois entre le lancement des réservations et la livraison du logement neuf.
Vous décidez de construire ou faire construire la maison de vos rêves ?
Voici les différentes informations pratiques sur les démarches à suivre !
Elles sont différentes :
Que vous achetiez dans un lotissement
Que vous achetiez un terrain isolé
Si vous achetez dans un lotissement, vous bénéficiez déjà de tous les travaux d’équipements : viabilité, raccordements aux réseaux (eau, téléphone…). Cependant vous devez respecter un règlement de copropriété.
Si vous achetez un terrain isolé, le vendeur professionnel ou particulier doit vous garantir sa constructibilité, sa viabilité. Vous serez plus libre, mais les dépenses d’aménagement du terrain seront à votre charge.
Rentrons dans le vif du sujet !
Vous construisez :
Vous êtes maître d’œuvre, cela signifie que vous avez la maîtrise totale des travaux.
Vous choisissez les entreprises, et suivez vous-même l’avancement du chantier.
Vous pouvez aussi vous faire aider d’un architecte à qui vous confiez le suivi et la gestion du chantier.
Certificat d’urbanisme
Vous devez vous le procurer auprès de la mairie.
Valable un an prorogeable sur demande.
Il vous précisera les servitudes administratives : règles d’alignement, projet d’expropriation…
Renseignez-vous également pour savoir si votre terrain ne supporte pas de servitudes privées : droit de passage, contrainte de mitoyenneté mais également les dispositions d’urbanisme concernant la construction : hauteur, aspect, extérieur, implantation par rapport aux voisins et à la voirie…
Permis de construire
La mairie vous délivre le permis de construire, il est valable 2 ans
La construction ne peut commencer qu’après son obtention
Il est payant, prévoyez les clauses suspensives liées à l’obtention du permis de construire.
Si le terrain est situé dans un lotissement, vous devez vous assurer que les frais de bornage sont inclus dans le prix du terrain.
Sinon vous devrez faire appel à un géomètre qui déterminera de façon exacte la délimitation de votre terrain, Son coût s’ajoutera à celui du terrain.
Architecte
Vous devez obligatoirement faire appel à un architecte si vous faites construire un bien immobilier dont la surface hors œuvre nette (SHON) dépasse 170m².
Ses honoraires vont, bien entendu, dépendre de la complexité du projet.
Ils varient entre 8 et 12% hors taxes du coût de la construction.
Raccordements
Votre terrain est viabilisé lorsque les raccordements aux égouts, voirie, alimentation en eau, alimentation en électricité, gaz et téléphone sont réalisés.
Ils sont à la charge du lotisseur ou directement du maître d’ouvrage
Ces informations vous seront fournies :
Raccordements aux égouts : par la Direction Département d’Action Sanitaire et Sociale
Voiries : par la Direction Départementale de l’Equipement ou la Mairie
Alimentation en eau : par la compagnie concessionnaire du lieu
Alimentation en électricité et gaz : par EDF/GDF
Etude du sol
Si votre certificat d’urbanisme indique que votre terrain est situé dans une zone à risques, votre dossier de demande de permis de construire devra être accompagné d’une étude géologique qui vous précisera les précautions à prendre.
Elle doit être réalisée par un expert, cette étude est vivement recommandée pour éviter des surcoûts imprévus au moment de la construction
Nous avons vu les différentes informations si vous construisez !
Maintenant, si vous faites appel à un constructeur :
En vous remettant à un constructeur de maisons individuelles, vous lui laissez contractuellement la responsabilité totale du chantier jusqu’à la remise des clefs. Il aura le choix des entreprises, le contrôle des travaux et des délais.
Pour terminer, la taxe locale d’équipement
Quel que soit le choix retenu, construire ou faire construire, vous devez vous acquitter de la taxe locale d’équipement (TLE). Son montant varie en fonction de la nature de votre financement, du SHON (Surface Hors Œuvre Nette), de la surface habitable et de la commune.
Le paiement est fractionné en 2 parts égales payables respectivement le 18ème et le 36ème mois après la date de l’autorisation de construire.
Si cette taxe est de faible montant, elle est due en totalité après que l’autorisation de construire ait été donnée.
La TLE peut être financée avec le prêt à taux 0. Prêt à taux 0% = TLE réduite.
Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de la Direction Départementale de l’Equipement !
Cette vidéo consiste à présenter les locaux de notre partenaire Cotri Expertise, son environnement de travail, ainsi qu’une présentation de l’activité par son associé co-gérant Monsieur Triado Philippe lors d’une interview exclusive pour le Groupement Immobilier des Pyrénées-Orientales (GI66)
Suivez leurs actualités sur Facebook ainsi que sur leur site !
