Nous allons vous présenter dans cette catégorie des articles relatifs a l’actualité de l’immobilier dans les Pyrénées Orientales et ailleurs.
Qu’est-ce que le taux d’usure dont on parle beaucoup actuellement et qui a tendance à augmenter ?
Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt.
Travaillez en équipe ! Le Gi66 connaît pour vous un bon courtier, qui vous obtiendra les meilleures conditions, Empruntis :
Présentation de notre partenaire Empruntis
Qu’importe la crise sanitaire et les répercussions économiques qu’elle induira ces prochaines années, l’immobilier reste toujours très prisé des Français investisseurs.
Des investisseurs qui font confiance à un immobilier toujours résilient
En période de crise, l’immobilier est une sécurité pour ses investisseurs que peu de secteurs permettent car l’immobilier est un produit résilient dans la durée qui ne décroche pas aussi brutalement que certains produits financiers. Il permet donc de se projeter dans l’avenir.
En résumé, d’après le baromètre lpi-se loger de août, les prix ont encore progressé de 3.5% pour les maisons sur les 3 derniers mois au mois de Juillet. Nous sommes face à une offre peu importante, et la demande restant soutenue, les prix continuent de monter.
L’accession est rendu dans le même temps plus difficile par une hausse de l’exigence d’apport des banques.
Pour les appartements la hausse est de 2.5% au cours des 3 derniers mois, moindre que pour les maisons, mais importante cependant.
Et là aussi la hausse des prix et l’exigence d’apports obligent parfois les acheteurs à reconsidérer leurs projets à la baisse.
Dans le neuf les coûts à la construction ayant augmenté, les prix ont suivi le même mouvement, décourageant une partie de la demande. C’est surtout les prix des maisons qui ont monté (+11.9% entre juillet 2021 et juillet 2022 pour 6.6% pour les appartements)
Dans ce contexte peu évident, les agences du gi66 sont là pour vous accompagner dans votre processus d’achat ! Afin de faire le meilleur choix possible en fonction du contexte immobilier toujours évolutif et aussi et surtout (parce qu’on est des humains !) en fonction de vos envies et coups de coeur !
Le Home Staging ou Valorisation immobilière
Qu’est ce que le home staging ?
Il s’agit tout simplement de mettre dans les meilleures conditions un bien immobilier destiné à la vente ou à la location.
Le but étant de favoriser le « coup de cœur » et donc l’achat d’un bien.
Une vraie valeur ajoutée
Le home staging permet la mise en valeur de l’habitation à moindre coût.
Les propriétaires vendent dans de meilleures conditions de délai et de prix !
Un home staging efficace, c’est faire le mieux avec le moins.
Éviter les travaux, valoriser les volumes, la luminosité et la circulation dans l’espace, dépersonnaliser et harmoniser l’ensemble.
Un acquéreur a besoin de se projeter.
Pour qu’il puisse avoir un « coup de cœur », il est essentiel que l’annonce retienne son attention mais également qu’il imagine sa famille évoluer entre les murs du logement.
Véritable outil de différenciation
Une aide dans la prise de décision !
Pour l’acquéreur, il s’agit d’attirer son regard sur l’annonce
Une annonce qui se différencie de la concurrence, et permet de concrétiser la projection des acquéreurs lors d’une visite.
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Depuis le 1er janvier les particuliers ne peuvent plus emprunter sur plus de 25 ans pour acquérir un bien immobilier. Et leur taux d’endettement ne pourra plus excéder 35% des revenus.
Dans les faits, cette recommandation émise en 2019 par le Haut Conseil de Stabilité Financière était plus ou moins appliquée par les banques, explique Christian Mathieu, le président de la FNAIM de Haute Corse.
Mais cette fois cette consigne est obligatoire, inscrite au Journal officiel du 1er janvier. Il faut dire que depuis 20 ans, le taux d’endettement des ménages avait explosé, avec des taux de crédit historiquement bas.
Quelques exceptions existeront encore : entrée en jouissance du bien décalée par rapport à l’octroi du crédit (avec une durée maximale de 27 ans), logement neuf en cours de construction ou encore achat d’un bien ancien avec des travaux représentant 25% du coût total de l’opération.
Le texte prévoit également que certains établissements financiers puissent déroger à la règle, mais dans une part limitée de nouveaux crédits.
Par ailleurs, le taux d’endettement des emprunteurs ne pourra pas dépasser 35% des revenus annuels. « Une pratique habituelle de marché consiste ainsi à le limiter à 33% à l’octroi », selon le HCSF.
Dans sa décision du 21 septembre 2021, le Haut Conseil de stabilité financière rappelle que « l’endettement des ménages est passé de 53,4% du revenu disponible brut à 100,9% entre le premier trimestre 2001 et le premier trimestre 2021 ».
Dans ce contexte, l’objectif est donc de promouvoir un « octroi prudent de crédit à l’habitat », afin de pas fragiliser les capacités financières des ménages.
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Le logement durable est au cœur des préoccupations des Français.
En effet, selon le dernier baromètre de l’association QUALITEL, 75 % d’entre eux souhaitent vivre dans un logement respectueux de l’environnement.
Pour ce faire, le secteur doit s’adapter à ces nouvelles exigences et mieux prendre en compte l’impact environnemental des bâtiments, notamment les logements neufs.
Les constructeurs s’appuient, dorénavant, sur l’économie circulaire, en mettant la résilience et la durabilité au centre de son fonctionnement.
Mais les nouvelles exigences des Français ne se limitent pas à l’environnement de manière globale, il s’agit, également, ici d’offrir un meilleur confort de vie aux habitants.
Les professionnels de la construction doivent donc proposer des logements neufs de haute qualité, notamment en termes d’isolation thermique et acoustique mais aussi de ventilation.
En effet, l’isolation est devenue un critère déterminant pour les acquéreurs, car il permet de se sentir bien chez soi tout en réalisant de fortes économies d’énergie.
Cet aspect est devenu si majeur ces dernières années que le prix des logements mal isolés s’en ressent déjà sur le marché.
Selon nos chiffres, en 2021, les logements classés A se vendent en moyenne 11 % plus cher que les logements classés F et G au niveau national.
Ce besoin de s’adapter aux nouvelles attentes des Français passe aussi par des aménagements concernant la taille des logements, ainsi que leur accès à la nature et aux transports.
En effet, la pandémie de Covid-19 a largement contribué à renforcer un mouvement déjà en cours : l’expansion du télétravail. En travaillant depuis leur domicile, les Français ont logiquement voulu s’équiper d’espaces supplémentaires. Les acquéreurs du neuf cherchent donc des logements plus grands, voire disposant d’une pièce en plus pour pouvoir moduler l’espace et l’adapter à cette nouvelle forme de travail.
Autre critère désormais primordial : l’extérieur.
En effet, selon l’étude de l’Observatoire de l’Habitat, 71% des Français estiment très important de pouvoir disposer d’un espace extérieur. Après les confinements successifs, les Français aspirent au grand air et à un cadre de vie plus calme.
Ce double mouvement les conduit d’ailleurs à privilégier désormais les villes moyennes, voire les zones rurales, tant que leur logement dispose d’une bonne connexion internet.
Et pour mieux accompagner le secteur de l’immobilier dans cette transition vers le logement durable, le gouvernement a mis en place de nouvelles réglementations mais aussi des aides spécifiques.
Le but : assurer une meilleure qualité environnementale et un meilleur confort de vie des habitants.
Ainsi, dans la construction, les professionnels doivent s’adapter à la norme RE2020 qui s’applique depuis le 1er janvier 2022 et a pour objectif de supprimer le gaz dans les logements neufs.
Elle introduit un plafond d’émissions de gaz à effet de serre pour les maisons individuelles de 4 kgCO2eq/m²/an. À partir de 2024, cette norme entraînera également la fin définitive du chauffage au gaz dans les logements collectifs, avec un seuil fixé à 6 kgCO2eq/m²/an. Il faudra donc passer au solaire, pompes à chaleur ou encore solutions hybrides.
Le gouvernement a également voté en août 2021 la loi Climat et Résilience dont certaines dispositions s’appliquent à l’immobilier, notamment ancien.
Avec cette nouvelle législation, le DPE devient opposable afin de lutter contre les passoires énergétiques. Ainsi, à partir de 2025 il sera impossible pour les bailleurs de louer des logements classés G, puis ce sera au tour des logements classés F en 2028, puis des logements classés E en 2034.
De plus, si les propriétaires n’entreprennent pas de travaux pour augmenter la classe énergétique de leur bien en location, les locataires pourront les y forcer par voie judiciaire.
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Les Mesures Fiscales adoptées par la loi de finances
Un point complet sur les mesures fiscales liées à l’investissement locatif.
Commençons par deux dispositifs en places :
Dispositif Denormandie ancien
Créé en 2019, ce dispositif est une déclinaison du dispositif PINEL.
Il est soumis à certaines conditions :
Vis-à-vis des investisseurs :
Ils doivent consacrer une enveloppe de 25 % du prix de revient de l’immeuble( =Prix d’acquisition des locaux, majoré des frais afférents à l’acquisition et du coût des travaux facturés par une entreprise).
Deux catégories de travaux sont retenues :
Le dispositif Denormandie ancien s’adresse aux communes marquées par un besoin de réhabilitation de leurs centres-villes, ou celles ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire.
Sous conditions de loyers et de ressources, le propriétaire bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt tout au long de son engagement (6, 9 ou 12 ans).
Dispositif « Cosse ancien / Louer abordable »
La loi de finances pour 2022 réforme le dispositif existant «Cosse ancien» ou «Louer abordable».
Ne change pas : Les propriétaires bailleurs donnent en location des logements à loyers maîtrisés, en application d’une convention conclue avec l’ANAH.
Change : Transformation de la déduction forfaitaire actuelle COSSE, en une réduction d’impôt sur le revenu équivalent à une décote de loyer.
| Taux de réduction d’impôt | Taux de réduction avec intermédiation locative | |
| Conventionnement location intermédiaire | 15 % | 20 % |
| Conventionnement location sociale | 35 % | 40 % |
| Conventionnement location très sociale | * | 65 % |
Les points à savoir
Pour terminer cet article, voici quelques informations importantes
La loi n’exclut pas pour le bailleur la possibilité de cumuler la réduction d’impôt sur le revenu Loc’Avantages et la déduction des déficits fonciers. Le bailleur qui engage des travaux peut, par le bais du déficit foncier, diminuer son revenu global dans la limite de 10 700 €/an (hors intérêts d’emprunt) et diminuer son impôt sur le revenu avec la réduction d’impôt.
Après 6 ans, la convention ANAH prend fin. En présence d’un locataire et d’un contrat de location, la réduction d’impôt est maintenue jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction de ce contrat de location sous réserve que le même locataire reste en place, et que les plafonds de loyers soient respectés.
La loi de finances prévoit également un impact de ce dispositif sur la loi du 6 juillet 1989 relative à la réglementation des baux d’habitation et la fixation du loyer en zone tendue. Par principe, dans les zones tendues, l’évolution du loyer est encadrée. Le bailleur ne peut donc pas augmenter librement le loyer lors de toute remise en location ou renouvellement du bail. La loi de finance crée un nouvel article 18-1 à la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que la fixation du loyer sera libre lorsque le logement fera l’objet d’une nouvelle location à l’issue de la Convention ANAH, à condition que le logement ne soit pas classé en F ou G.
Ce dispositif n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs existants, notamment Pinel, Cosse, Scellier, Borloo dans l’ancien, Borloo populaire, Robien et Scellier ZRR, Besson ancien et neuf, Robien, Périssol, le dispositif en faveur de l’investissement dans une résidence hôtelière à vocation sociale, et l’imputation des déficits des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine.
Initialement institué comme un dispositif d’expérimentation, l’article 92 de la loi de finances a prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2024. Il s’adresse aux acquisitions ou constructions de logements réalisées depuis le 1er avril 2020 dans une des 58 communes définies par arrêté. Les plafonds de loyer et de ressources du locataire sont fixés par arrêté préfectoral.
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Vous allez être propriétaire d’un logement que vous allez mettre en location, Il s’agit peut-être pour vous de votre premier bien locatif !
Voici quelques informations utiles :
La taxe ou la redevance d’enlèvement des ordures ménagères :
Elle est payée par le propriétaire et récupérable auprès du locataire.
Assurance pour loyer impayés :
Vous pouvez vous couvrir pour les loyers non payés par votre locataire. La cotisation pourra se déduire fiscalement.
Fiscalité :
La fiscalité va s’appliquer de manière différente en fonction du bien acheté (neuf, ancien…) et du dispositif fiscal choisi.
Les propriétaires ayant moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels relèvent de plein droit du régime micro foncier.
Les revenus doivent provenir de location d’immeubles nus.
L’administration pratiquera sur le revenu déclaré un abattement de 30 % représentatif de toutes les charges.
Vous serez donc dispensé de remplir l’imprimé 2044 (Déclaration de revenus fonciers).
A compter des revenus de 2006, la déduction forfaitaire pour frais divers de 14 % est supprimée.
L’option s’exerce alors pour une durée de 3 ans pendant laquelle elle ne peut pas être remise en cause.
Ce régime s’applique d’office aux propriétaires qui ont encaissé plus de 15 000 € de loyers bruts.
En contrepartie, certaines charges jusqu’alors non déductibles pour leur montant réel le deviennent (primes d’assurance, commissions et honoraires pour la gestion de l’immeuble…).
Les autres charges déductibles des revenus fonciers sont :
Cas particuliers :
Le dispositif De Robien recentré :
Dispositif d’acquisition immobilière défiscalisant.
Il concerne l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), d’un logement que vous faites construire ou de locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logement.
Ce logement devra être affecté à la résidence principale du locataire.
Vous devrez le louer nu pendant 9ans. Les loyers seront plafonnées selon un barème imposé par l’administration fiscale en fonction de la situation géographique du logement.
Les intérêts d’emprunts seront déductibles selon des règles précises.
Le cœur du dispositif De Robien recentré ou tout autre dispositif est l’amortissement du bien, en effet depuis le 01/09/2006, vous pouvez amortir votre bien à hauteur de 50% en 9 ans, soit 6% par an pendant les 7 premières années. Puis 4% pendant les 2 années suivantes.
Les revenus des locataires ne sont pas plafonnés. Il est possible de louer à ses ascendants ou descendants à condition qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal du bailleur.
La loi Borloo :
Ce dispositif est destiné à favoriser l’investissement immobilier locatif social.
L’acquéreur s’engage à louer le bien pendant au moins 9 ans prorogeable jusqu’à 15 ans par période de 3 ans.
Vous pourrez amortir jusqu’à 65% du prix d’achat du bien à raison de
Vous pourrez également pratiquer un abattement de 30 % sur les loyers perçus.
tout comme dans le dispositif De Robien, les loyers sont plafonnés selon un barème en fonction du lieu du bien loué.
D’autres dispositifs
Peuvent vous permettre une réduction d’impôt.
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L’achat d’un bien immobilier nécessite la constitution d’un dossier technique important, des démarches administratives nombreuses et le paiement de droits et taxes divers (l’inscription au registre des hypothèques…).
C’est la somme de ces dépenses et la rémunération du notaire qui ce cachent sous l’appellation « frais de notaire ».
Si c’est à ce dernier que vous les versez, il n’en conserve en fait qu’une partie (honoraires) et reverse l’essentiel aux diverses administrations.
Voyons ensemble les différents frais que vous rencontrerez !
Les frais de mutation :
Il n’y a pas de frais de notaire sur les constructions, hors acquisition terrain.
Les frais de mutation sont strictement réglementés, le notaire a l’obligation de vous demander le versement d’une provision suffisante destinée à couvrir le montant de certains frais (états hypothécaires, formalités d’inscription hypothécaire, états cadastraux…).
A titre d’information, les frais de mutation s’élèvent à environ :
Les frais de garantie :
Frais d’hypothèque ou Privilège de Prêteur de deniers :
Ils varient en fonction de la nature du bien financé, du prêt, de son montant…
Ces frais seront à payer au notaire.
Frais de cautionnement :
Frais de société de cautionnement mutuel (SOCAMI, CASDEN…). Il s’agit d’une société de caution qui garantira votre prêt. Les cotisations sont récupérables en fin de prêt à hauteur de 75 %.
Le cautionnement est plafonné en montant.
Ces frais seront débités de votre compte bancaire.
Les frais de dossier :
Les frais de dossier sont des frais prélevés par la banque à la mise en place de votre ou de vos prêts.
Ils incluent la rédaction des offres et le suivi de votre dossier.
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Comment trouver le logement de vos rêves ? Définir votre budget ? Financer votre acquisition ?
Le marché de l’immobilier est tendu, la demande est forte, mais les biens à vendre et à louer sont rares !
Nous allons vous aiguiller, afin de vous montrer les points importants à respecter afin de réussir votre achat immobilier.
Définissez vos besoins
Il est important de savoir où l’on va !
Avant même de commencer à chercher des maisons ou appartements, il sera primordial de définir vos besoins afin de trier les annonces, gagner du temps, et éviter des visites inutiles.
Comment voulez-vous votre prochain logement ?
Restez vigilent
Des annonces sortent régulièrement !
Après avoir épluché les sites de petites annonces de particulier à particulier, visitez les sites chaque jour, en triant par date, vous aurez donc la vision sur les nouveaux biens.
Faites le tour de la ville ou des quartiers à proximité de là où vous souhaitez habiter.
Regardez les différentes agences immobilières présentent, si vous voyez des panneaux à vendre, cela vous indiquera également quelles agences sont sur le secteur.
Une fois cela effectué, rendez-vous sur leurs sites afin d’analyser les biens qui pourraient vous intéresser.
Déterminez votre budget
Cela reprend le point ci-dessus, définir vos besoins > Prix.
Cela vous aiguillera et vous permettra de trier les biens disponibles.
Prenez contact avec un courtier ou votre banque afin de connaître la somme que vous pouvez emprunter.
Sachez que certains frais s’additionneront au prix de vente (honoraires d’agence, notaire…).
N’hésitez pas à jeter un œil à nos précédents articles afin de vous informer !
https://www.bloggi.fr/c/actualites-immobilieres/
Contactez un agent immobilier ou une agence immobilière
Faire appel à un professionnel de l’immobilier est envisageable.
Surtout si certains biens, sur lesquels vous avez jeté votre dévolue sont en exclusivité dans des agences.
L’agent immobilier vous conseillera et vous accompagnera jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente.
Il pourra donner son avis sur la faisabilité de votre projet, et vous proposera des biens en adéquation avec vos besoins.
Préparez vos visites en amont
Ne jamais visiter « en touriste ».
Cela vous fera perdre du temps, et vous ne serez pas plus avancé dans votre projet d’achat.
Préparez vos visites, soyez curieux, posez des questions :
Recueillez un maximum d’informations, prenez des photos, des vidéos afin de visionner cela à tête reposée.
Faites vous accompagner, une autre personne aura une vision différente du bien, et pourra poser des questions auxquelles vous n’avez pas pensé !
Il sera important de vous intéresser au passé du logement !
Plein d’informations qui vous seront précieuses au moment de la réflexion et de l’offre d’achat.
L’offre d’achat
Après être tombé sous le charme suite à une visite, il faudra transmettre une offre d’achat au propriétaire ou à l’agent immobilier.
Il est possible d’effectuer une offre d’achat orale ou écrite.
Cette offre écrite doit contenir un certain nombre de mentions et d’informations :
Signer le compromis de vente
Une fois votre offre d’achat acceptée par le propriétaire du logement, il vous faudra signer un compromis de vente.
Cet avant-contrat scellera votre accord.
Il listera les éléments de la vente (prix, caractéristiques du logement…), mentionnera la présence d’éventuelles clauses/conditions et indiquera la date limite de signature de l’acte authentique.
Le notaire
Pour devenir propriétaire, il faut passer par la case notaire et payer les droits de mutation.
Vous allez signer l’acte de vente définitif et payer le solde de votre bien.
Anticipez votre départ avant de déménager :
Regardez les conditions de sortie de votre bail de location.
Dans le cas d’une location vide, le délai de préavis est de trois mois (voire d’un mois seulement si le logement est situé dans une zone « tendue »).
Pour ce qui est des locations « meublées », le délai de préavis est d’un mois.
Note :
Depuis la loi Alur, le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai maximal de 1 mois, lorsque l’état des lieux de sortie correspond à l’état des lieux d’entrée.
Donc lorsqu’il n’y a pas eu de dégradations et que le locataire n’a pas d’impayés de loyers.
Dans le cas contraire, le délai de restitution est de deux mois.
Demandez-vous, si vous revendrez votre maison actuelle ou si vous la mettrez en location.
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Source : Seloger